Ahora, verdaderamente es la vivienda el núcleo de la ciudad, y cuando esta empieza mal, la ciudad se desarrolla mal. Siendo la constructora un negocio, su principal interés siempre será la ganancia, y para esto siempre buscara abaratar con materiales que a la larga resultan energéticamente ineficientes, producir en serie viviendas mal dimensionadas para hacer caber en espacios mínimos las funciones del usuario sin pensar en el bienestar psicológico; aisladas de la ciudad por bardas y casetas que esencialmente los convierten en Otros y separan de la identidad de su sector; con apenas el suficiente parque para cumplir con el reglamento de construcción pero no con la recomendación de la Organización Mundial de la Salud de áreas verdes, a tal grado de que es más conveniente pagar la multa a SEMARNAT por destruir un ecosistema que perder la oportunidad de construir su desarrollo inmobiliario. Esencialmente, construir mucho para vender mucho.
El modelo de negocios de los desarrollos habitacionales actual se presta para una de las prácticas más inmorales, costosas (18 mil 44.8 millones de pesos para enero del 2015 (AGENCIAS, 2015)) y aun así legales en la industria de la arquitectura: la compra de carteras vencidas para créditos hipotecarios. El modelo empieza así: la constructora construye equis número de viviendas de interés social en zonas periféricas de la ciudad. El consumidor solicita un crédito hipotecario bancario o gubernamental para pagar a la constructora y hacerse de su patrimonio, con esto la constructora ya obtuvo su inversión más el margen de ganancia, le pasa la bolita al banco o al gobierno. El problema, es que la mala planeación del desarrollo habitacional, su lejanía, su febril dotación de equipamiento y decadente infraestructura urbana le terminan costando al consumidor de clase baja 25% de su sueldo solamente para transportarse a su empleo, a su clínica, a su escuela, a su parque, y a su casa.
Ultimadamente, el prestador (banco o gobierno) se ve en la penosa necesidad de vender la deuda (junto a la de otros consumidores) en un paquete llamado cartera vencida al mejor postor. Este comprador particular compra cada casa por un 15% de su costo de venta, embarga al consumidor endeudado, y termina vendiendo la propiedad a un 60% de costo de venta, efectivamente obteniendo una ganancia del 400% sobre su inversión inicial. (Cantera, 2005) Con el paso del tiempo, las colonias de interés social terminan siendo
abandonadas, prolifera la inseguridad lo que propicia el desgaste de la infraestructura y el descuido del equipamiento. Pero las casas siguen ahí, abandonadas, en estado ruinoso, costándole a los contribuyentes sus impuestos y las carteras vencidas no hacen sino más que aumentar, 27.8% del 2013 al 2015 (AGENCIAS, 2015).
En Hermosillo el problema se ve magnificado de sobremanera debido a la excesiva oferta de este tipo de vivienda y a su escasa demanda: en los últimos 30 años la mancha urbana ha crecido 5.5 veces, pero la población solamente 2.4 tantos (Big Bang Development, 2016). Hay una oferta excesiva de desarrollos mal planeados, y la poca demanda que hay se incentiva artificialmente a través de los préstamos del gobierno y las instituciones bancarias que terminan vendiendo 4% de sus préstamos a intereses de particulares (AGENCIAS, 2015), inflando los precios de las viviendas que aunado a los intereses de los prestamos ahogan la economía del hogar e imposibilitan que un consumidor de clase baja se haga de su patrimonio.
El contexto político, legal y mercantil del urbanismo es una realidad inexpugnable a la que obligadamente se debe atener el arquitecto. Los ya existentes Desarrollos Urbanos Inteligentes (por sus siglas DUIs), como Ciudad Pitic (Periódico Vanguardia, 2015) al suroriente del municipio, prometen ser la solución a la hecatombe urbana de la que sufren asentamientos planos como Hermosillo y Phoenix. Sin embargo, como dije antes, una solución para un problema no funcionará si no se toma en cuenta las otras variables: los servicios públicos y la inversión privada. Los DUIs se verán abandonados del mismo modo que los desarrollos de interés social si el equipamiento es de baja calidad, si el transporte urbano no funciona y si las vialidades no se acomodan a la experiencia del usuario.
En este aspecto, el transporte urbano es un excelente ejemplo de cómo concesionar servicios públicos presenta un gane para el usuario y el ayuntamiento pues la innovación viene de la industria privada. La actual concesionaria UNE cuenta con un software para teléfono móvil de GPS que alerta a los usuarios sobre la proximidad y destino de los vehículos que le interesan (Big Bang Development, 2016), un paso más allá del mapa de rutas que desarrolló BUS Sonora o del aire acondicionado que SUBA y SICTHUSA implementaron. Y uno de los más grandes aciertos de concesionar el transporte urbano es que si el primero no satisface las necesidades, se le reemplaza.
En Estados Unidos existe un sistema similar para las escuelas públicas llamado escuela chárter, donde el gobierno provee el presupuesto de escuelas concesionadas que operan independientemente del sistema educativo donde se encuentren. El éxito de estas escuelas se debe a dos motivos: operan como escuelas privadas, pero con fondos públicos, y en caso de no cumplir con los estándares de calidad, se le retira la concesión y se le da a alguien más, esto es, a diferencia de una escuela fundada y operada por el estado donde a pesar de sus bajísimos estándares, continuará operándola. Este sistema se puede traducir a casi cualquier servicio público con resultados bastante favorables tanto para el usuario, como el gobierno y la industria privada. Llevándolo un paso más adelante, estas escuelas chárter podrían ser parte de una alianza entre el servicios públicos e inversionistas privados como la industria automotriz, instituciones médicas y artísticas, para ellas mismas ser quienes funden las escuelas en los DUIs y no sólo provean una amplia gama de disciplinas si no impartan
la mejor preparación y servicios de la calidad más alta posible en desarrollos de interés social, después de todo uno puede lucrar al invertir en el cuidado y la preparación de los demás.
La burbuja especulativa inmobiliaria del 2008 detonó una crisis económica en la bolsa de Estados Unidos que reverberó fuertemente en México y de la cual los empleados asalariados siguen sin percibir mejora. Es virtualmente imposible para la clase baja hacerse de su patrimonio cuando la demanda se ve facilitada por prestamos gubernamentales y bancarios que a su vez incrementan el costo de venta de las viviendas. Es el mismo motivo de porqué la deuda educativa de Estados Unidos rebasó incluso a la deuda crediticia, siendo solamente superada por la deuda hipotecaria: los préstamos. Es necesario atar los precios a las realidades de los consumidores, tanto los precios hipotecarios como habitacionales, sin embargo esto va en contra del libre mercado capitalista en el que operan las constructora e instituciones bancarias, de modo que quien debe ser atado es el gobierno: el crédito INFONAVIT que ya está ajustado porcentualmente al salario del empleado de clase baja no es realmente adecuado para el precio de la vivienda de interés social ni para los intereses que termina pagando el consumidor, a tal grado que lo hace perder su patrimonio debido a la deuda. Para evitar esto todo el sistema de compra de casa necesita re-pensarse, o, si uno se ve en la necesidad de recurrir a INFONAVIT, sería mucho más conveniente utilizarlo para pagar una renta donde a quince años ya puedas haber pagado tu departamento familiar, en lugar de endeudarte durante 30 años con la posibilidad de perder no solo tu casa si no el dinero ya invertido en ella. (Forbes, 2016)
De este modo, y solamente así, podemos empezar a hablar de lo que verdaderamente concierne al arquitecto-urbanista: la vivienda, la vialidad, y la zonificación de usos:
Lamentablemente Hermosillo construye al revés: las zonas de clase media-alta y alta suelen estar bastante cerca de los equipamientos y servicios o centros económicos de la ciudad, con las colonias que más necesidad tienen de estar cerca de los empleos, escuelas y servicios debido al costo de transporte, rezagadas a la periferia del municipio. Estados Unidos presentan un modelo opuesto: los suburbios de la clase media-alta y alta rodean las ciudades, pudiendo costear el traslado al trabajo o clubes y atendiendo a sus necesidades escolares o comerciales en la misma área suburbana.
El costo de la vivienda se debe en parte a los materiales tradicionales que no responden a las necesidades climáticas y cuyos precios parecen atractivos a corto plazo, pero cuestan más a la larga por ser energéticamente ineficientes, y en parte por se debe también al costo de habitar dicha vivienda. Los edificios habitacionales de uso mixto han sido utilizados desde la edad media para conveniencia de sus locatarios, pues evitan el largo y tardado transporte ida y vuelta de la casa al trabajo, no solo eso, fomentan la creación de pequeñas y medianas empresas debido a la facilidad con que se pueden manejar y al costo descontado de la renta de locales comerciales. Las etapas de estas viviendas pueden ir desde viviendas unifamilares con planta baja comercial, hasta el Plan de Cerdá desde 1860 o Plan de Movilidad Urbana de Barcelona del 2013, con manzanas enteras de vivienda vertical multifamiliar con una primera planta comercial operada por los mismos habitantes del edificio y un patio interno para la recreación (Ayuntamiento de Barcelona, 2014).
A nivel de piso, el frente de los comercios debería dedicar una terraza a su clientela o estacionamiento dependiendo del giro, y fuera de este espacio, un lugar crucial: la banqueta. Recuperar la banqueta y dotarla de vegetación y mobiliario urbano adecuado convierte a unos escasos dos metros de ancho no solo en área de transición, si no de convivencia y descanso fomenta la cohesión social y las actividades lúdicas en exteriores. (Ayuntamiento de Barcelona, 2014) (Bohigas, 1958)
De ahí en adelante se abre un abanico inmenso de posibilidades con el espacio liberado por la re-densificación poblacional: transformar en parques, jardines, escuelas, clínicas, cines, museos, restaurantes lo que anteriormente por necesidad solo podía ser una manzana más de viviendas en serie. A esto se le llama “regionalizar la ciudad” y es parte de lo que los DUIs intentan rescatar: eliminar la necesidad de transportarse. Ojo, se elimina la necesidad de transportarse, no el deseo. Con el ahorro de tiempo y dinero que un DUI de viviendas sustentables dignas representa, se puede ya pensar en incrementar el patrimonio y goce de las familias de escasos recursos.
Por más atractivo que esto suene, no se logrará jamás sin una colaboración entre gobierno e industria privada, y la educación pro-activa del consumidor por parte del gremio arquitectónico. Ya no hablamos solamente de arquitectura sustentable, ni de empresas socialmente responsables, ni de gobernar para la gente, las tres son necesarias para el bienestar de la ciudad, para el crecimiento económico y el desarrollo social. Hablamos ya de un urbanismo sostenible.
Bibliografía
- AGENCIAS. (05 de Marzo de 2015). Cartera vencida de créditos hipotecarios llega a 18 mil mdp. Obtenido de Vanguardia MX: http://www.vanguardia.com.mx/carteravencidadecreditoshipotecariosllegaa18milmdp-2279672.html
- Ayuntamiento de Barcelona. (2014). Plan de Movilidad Urbana de Barcelona 2013-2018. Barcelona: Ayuntamiento de Barcelona.
- Barcelona, A. d. (s.f.). Gencat. Obtenido de http://web.archive.org/web/20120203090218/http://www.gencat.cat/diue/doc/doc_23739348_1.pdf
- Big Bang Development. (30 de Septiembre de 2016). UNE Transporta Sonora. Obtenido de Appstore: https://itunes.apple.com/mx/app/une-transporte-sonora/id958417972?mt=8
- Bohigas, O. (1958). Cuadernos de Arquitectura. Obtenido de 1958: Num.:34 Bohigas: http://www.raco.cat/index.php/CuadernosArquitectura/article/view/108802/170606
- Cantera, S. (07 de Noviembre de 2005). Ganan con compra de cartera vencida. El Norte.
- Forbes. (24 de Octubre de 2016). Conviene más alquilar que adquirir una vivienda a crédito. Obtenido de Forbes: http://www.forbes.com.mx/conviene-mas-alquilar-que-adquirir-una-vivienda-credito/
- Periódico Vanguardia. (26 de Enero de 2015). Hermosillo crece más en superficie que en población.
- Obtenido de Vanguardia: http://www.periodicovanguardia.mx/hermosillo/56360-hermosillo-crece-mas-en-superficie-que-en-poblacion
